Astazi, 11.04.2014 a intrat in vigoare Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului (ADS) publicata in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 178 din data de 12 martie. (gasiti aici varianta actualizata a legii).

Aceasta lege aduce restrictii noi in ceea ce priveste la vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan si a fost adoptata in contextul in care incepand cu data de 1 ianuarie 2014, cetatenii Uniunii Europene au dreptul sa achizitioneze terenuri agricole situate pe teritoriul Romaniei.
Prin intermediul acestui articol dorim sa prezentam cele mai importante modificari aduse si care trebuie avute in vedere inainte de incheierea unor contracte de vanzare-cumparare pentru a nu risca anularea acestora.
Dreptul de preemptiune.

  • Ce este dreptul de preemptiune?

Prevazut de dispozitiile art. 1730 si urm. din Codul civil, dreptul de preemptiune presupune ca titularul acestui drept asupra unui bun poate cumpara cu prioritate acel bun.

  • Cine are acest drept in baza noii legi?

Se instituie dreptul de preemptiune la vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan in favoarea urmatoarelor persoane si in aceasta ordine, la pret si in conditii egale:
1. Coproprietari;
2. Arendasi;
3. Proprietari vecini;
4. Statul roman (prin Agentia Domeniilor Statului).

  • Cum procedam ca si vanzatori pentru a respecta acest drept ?

Ca si vanzatori trebuie sa initiati depunerea ofertei de vanzare la primarie. Primaria afiseaza oferta timp de 30 de zile la sediul sau si, dupa caz, pe pagina sa de internet si transmite Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (structurii centrale si structurilor teritoriale) un dosar cu informatii privind oferta (lista preemptorilor, copia ofertei etc). Ministerul, structura centrala, respectiv structurile teritoriale afiseaza oferta de vanzare timp de 15 zile pe paginile de internet proprii.

Aici intrevin doua situatii, respectiv
1. Daca exista preemptori interesati, acestia trebuie ca, in termenul de 30 de zile in care oferta este afisata, sa comunice in scris vanzatorului acceptarea ofertei si sa o inregistreze la primarie. Primaria afiseaza acceptarea ofertei si o transmite Ministerului spre publicare pe paginile de internet.Contractul de vanzare se va incheia in baza avizului eliberat de catre Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale prin structura centrala, in cazul terenurilor care depasesc 30 de hectare, respectiv prin structura teritoriala in cazul terenurilor cu o suprafata de pana la 30 de hectare.
2. Daca niciun preemptor nu isi manifesta intentia de a cumpara in termenul de 30 de zile in care oferta este afisata, vanzarea terenului este libera. Cu toate acestea, sub sanctiunea nulitatii absolute, terenul nu poate fi vandut la un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele prevazute in oferta de vanzare initiala.
Contractul de vanzare se va incheia in baza unei adeverinte eliberate de catre primarie.

  • Sanctiunea pentru nerespectarea acestui drept.

Ceea ce este cel mai important de retinut este factul ca in cazul nerespectarii dreptului de preemptiune, tranzactia poate fi anulata.

  • Forma autentica pentru antecontractul de vanzare

De asemenea, ceea ce este foarte important de stiut este ca pentru a solicita instantei de judecata pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, legea instituie (pe langa cerintele in legatura cu respectarea dreptului de preemptiune) si conditia ca antecontractul respectiv sa fie incheiat in forma autentica.

  • Obligativitatea obtinerii unor avize.

Mentionam ca terenurile agricole situate in extravilan pe o adancime de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, catre interior, precum si cele situate in extravilan la o distanta de pana la 2.400 m fata de obiectivele speciale pot fi instrainate prin vanzare-cumparare doar cu avizul specific al Ministerului Apararii Nationale, eliberat in urma consultarii cu organele de stat cu atributii in domeniul sigurantei nationale. Aceasta cerinta nu este aplicabila in cazul in care instrainarea se face catre unul dintre titularii dreptului de preemptiune instituit de Lege.
De asemenea, terenurile agricole situate in extravilan, in care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, pot fi instrainate prin vanzare, doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia (art. 3 Legea 17.20014).

  • Contraventii

Conform dispozitiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014, se vor aplica amenzi intre 50.000 de lei si 100.000 de lei pentru urmatoarele contraventii:
– vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan, in care se afla situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, fara avizul Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia;
– vanzarea-cumpararea terenului agricol extravilan aflat pe o adancime de 30 de km de la granita Romaniei sau la o distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale fara avizul de la MAN, daca aceasta situatie era notata in cartea funciara la data solicitarii extrasului de carte funciara pentru autentificare;
– vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan fara avizul structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale MADR;
– nerespectarea dreptului de preemptiune.

  • Aplicarea in timp a aceste legi.

In ceea ce priveste aplicarea in timp a acestei legi precizam faptul ca prevederile Legii nu se aplica antecontractelor si pactelor de optiune care au fost autentificate anterior intrarii in vigoare a Legii, si nici instrainarilor intre rude pana la gradul al III-lea, inclusiv (art. 20 din lege).

3 Comments

Leave a reply